أدخل المشرع المغربي على ضريبة الأرباح العقارية سنة 2023 وذلك بمقتضى قانون المالية لسنة 2023 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.22.75 الصادر في 13 دجنبر 2022 بتنفيذ قانون المالية رقم 50.22 للسنة المالية 2023 والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 7154 مكرر المؤرخة في 23 دجنبر 2022.

تهم هذه التعديلات إمكانية طلب الرأي المسبق للإدارة الضريبية قبل تفويت العقار لتفادي مسطرة المراجعة الضريبية وحذف حالة الاعفاء في حالة التزام الخاضع للضريبة بإعادة استثمار مبلغ البيع في شراء عقار للسكن الرئيسي في أجل ستة أشهر، كما تم وضع تعريف دقيق للسكن الرئيسي وتحديد شروطه.

ونتطرق فيما يلي لهذه المستجدات التي جاء بها قانون المالية  لسنة 2023.

إمكانية طلب الرأي المسبق للإدارة فيما يتعلق بالضريبة على الدخل برسم الأرباح العقارية

أضاف قانون المالية رقم 50.22 للسنة المالية 2023 للمدونة العامة للضرائب مادة جديدة نصت على إمكانية طلب رأي مسبق للإدارة الضريبية حول الضريبة على الأرباح العقارية، ذلك قبل تفويت عقار خاضع لهذه الضريبة، وهي المادة 234 المكررة أربع مرات والتي تنص على إمكانية طلب الرأي المسبق لإدارة الضرائب فيما يخص عناصر تحديد الربح العقاري الصافي المفروضة عليه الضريبة ومبلغ الضريبة المطابق له وإن اقتضى الحال فيما يخص حق الاستفادة من الإعفاء من هذه الضريبة.

ويتم تقديم الطلب لزوما بطريقة إلكترونية وفق نموذج تعده الإدارة خلا الـ30 يوما الموالية لتاريخ إنجاز الوعد بالبيع من طرف الملزم أو من ينوب عليه في هذا الإطار، وهو غالبا الموثق أو العدل الذي حرر عقد الوعد بالبيع.

نفس المادة نصت على أن الطلب يجب أن يرفق بما يلي:

• تقديمٌ للعناصر المتعلقة بعملية البيع المزمع إنجازها؛
• أوراق الإثبات المتعلقة بتحديد الضريبة أو الإعفاء منها؛
• كل وثيقة أخرى أو معلومة تبرر هذا الطلب.

بعد إيداعه فإن الإدارة ترسل جوابا لمودع الطلب داخل أجل 60 يوما من تاريخ التوصل. هذا الجواب، حسب نفس المادة، يُعَدُّ بمثابة شهادة تصفية الضريبة أو إعفاء المعني بالأمر منها، ويظل ساري المفعول لمدة 6 أشهر.

بعد إتمام عملية التفويت وإيداع الاقرار على أساس عناصر شهادة تصفية الضريبة التي حصل عليها المُلزم مسبقا فإنه يُعفى من مسطرة المراجعة الضريبية.

غير أنه يمكن أن يكون موضوع مراجعة ضريبة عندما يتبين للإدارة أن الإقرار المُودع من طرف الملزم لم يتم تقديمه على أساس عناصر شهادة تصفية الضريبة الممنوحة له سلفا.

تجدر الإشارة إلى أن مقتضيات هذه المادة لن تُطبَّق إلا على العمليات العقارية المنجزة ابتداء من فاتح يوليوز سنة 2023.

الإقرار بضريبة الأرباح العقارية في حالة عدم الحصول على الرأي المسبق للإدارة الضريبية

في حالة تفويت عقار أو حقوق عقارية غير خاضعة للإعفاء كما تحدثنا عنها في المقال المتعلق بضريبة الأرباح العقارية، دون الحصول على الرأي المسبق للإدارة الضريبية، نصت المادة 173-1 من المدونة العامة للضرائب والتي تم تعديلها بمقتضى قانون المالية لسنة 2023، على أنه يجب على الأشخاص الذين لم يقدموا إقرارا على أساس عناصر شهادة تصفية الضريبة وكذا الأشخاص الذين لم يطلبوا الرأي المسبق لإدارة الضرائب أن يدفعوا، بصفة مؤقتة، لدى قابض إدارة الضرائب الفرق بين مبلغ الضريبة المصرح به وخمسة بالمائة (5%) من ثمن التفويت.

مثال:

عند بيع سكن ثانوي بمبلغ ستمائة ألف درهم  (600.000,00) سنة 2023 اشتراه الملزم سنة 2020 بمبلغ اربعمائة ألف درهم (400.000,00درهم) دون الحصول على الرأي المسبق للإدارة الضريبية، فإنه سيقوم بإيداع التصريح بضريبة الأرباح العقارية وأداءها كما يلي:

تكلفة التملك: 466.440,00

الربح المحصل عليه: 133.600,00

الواجبات حسب الربح: (20%): 26.720,00

وعليه فإن الواجب أداءه هو مبلغ 26.720,00 درهم، وحسب مقتضيات هذه المادة فإن المُلزم يجب أن يؤدي زيادة على ذلك مبلغ 3.280,00 وهو الذي يمثل الفرق بين مبلغ الضريبة المصرح به و 5%  من ثمن التفويت.

ويمكن للإدارة الضريبة في هذا الحالة فتح مسطرة المراجعة الضريبية إذا تبين لها أن العناصر المقدمة من طرف المصرح لا توافق المبالغ المؤداة وذلك بمطالبته بأداء مبالغ إضافية، أو العكس عندما يتبين لها أن العناصر المقدمة من طرف المصرح لا تستوجب مراجعة ضريبية بإرجاع مبلغ الفرق المؤدى للمصرح.

كما هو الشأن في المادة 173 فإن هذه المقتضيات لن تُطبَّق إلا على العمليات العقارية المنجزة ابتداء من فاتح يوليوز سنة 2023.

التعديلات المُدخلة على المقتضيات المتعلقة بالإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية سنة 2023

تم تحديد حالات الإعفاء من أداء ضريبة الأرباح العقارية بمناسبة تفويت عقارات أو حقوق عقارية بمقتضى المادة 63 من المدونة العامة للضرائب وهي كما يلي:

• الربح المحصل عليه من لدن كل شخص يقوم خلال السنة المدنية بتفويت عقارات لا يتجاوز مجموع قيمتها مائة وأربعين ألف (140.000) درهم؛
• الربح المحصل عليه من تفويت حقوق مشاعة في عقارات فلاحية واقعة خارج الدوائر الحضرية فيما بين الشركاء في الإرث؛
• الربح الحصل عليه بمناسبة تفويت السكن الاجتماعي الذي يشغله ملاكه على وجه سكن رئيسي منذ مدة أربع (4) سنوات على الأقل من تاريخ التفويت؛
• عمليات المساهمة بعقارات أو بحقوق عينية عقارية أو هما معا في أصول شركة أو هيئة التوظيف الجماعي العقاري؛
• الربح المحصل عليه من تفويت عقار أو جزء من عقار مخصص للسكن الرئيسي منذ خمس ( 5) سنوات على الأقل في تاريخ التفويت المذكور من طرف مالكه أو أعضاء الشركات ذات الغرض العقاري المعتبرة ضريبيا شفافة.

قلص التعديل المدخل بمقتضى قانون المالية لسنة 2023 من المدة المخصصة لشغل السكن الرئيسي إلى خمس سنوات بعدما كانت ست سنوات سابقا.

كما تم، بمقتضى التعديل المدخل على المدونة العامة للضرائب سنة 2023، تحديد مفهوم السكن الرئيسي بدقة وهو الذي تتوفر فيه الشروط التالية:

• أن يكون مخصصا للسكن وغير مكترى أو موضوع استغلال مهني؛
• أن يكون السكن الوحيد للخاضع للضريبة بتراب المملكة المغربية.

وفي حالة توفره على عدة مساكن، فإنه يمكن للشخص المعني أن  يختار من بين العقارات التي يملكها السكن الرئيسي بناء على طلب منه.

بالنسبة للمغاربة المقيمين بالخارج فإنه يعتبر بمثابة سكن رئيسي لهم السكن الذي يشغله مجانا أزواجهم أو أصولهم أو فروعهم من عمود النسب المباشر من الدرجة الأولى.

كما تم، بموجب التعديلات المدخلة على المدونة العامة للضرائب سنة 2023، حذف الاعفاء المتعلق بالتزام المفوت باقتناء سكن رئيسي داخل أجل ستة أشهر من تاريخ تفويته للسكن الرئيسي قبل مرور ست سنوات من تاريخ الاقتناء.