دخلت المعاملات البنكية البديلة لأول مرة بالمغرب عقب نشر القانون رقم 34.03 المتعلق بمؤسسات الائتمان والهيئات المعتبرة في حكمها وذلك في فبراير سنة 2006، والذي تم نسخه سنة 2014 بمقتضى القانون رقم 103.12 المتعلق بمؤسسات الائتمان والهيئات المعتبرة في حكمها والصادر في 22 يناير 2015 والساري المفعول الى غاية اليوم.

على أرض الواقع انطلق سنة 2010 أول بنك يُقدم منتجات تمويلية بديلة عن المنتوجات التي تقدمها المؤسسات البنكية التقليدية، وهو بنك الصفاء الذي يعتبر أول مؤسسة للخدمات التمويلية البديلة بالمملكة المغربية وذلك بعد حصولها على ترخيص من بنك المغرب، وهي تابعة لبنك تقليدي وهو مجموعة التجاري وفا بنك.

بعد صدور القانون رقم 12.103 المشار إليه أعلاه سنة 2015، تمت مأسسة البنوك التشاركية قانونيا وذلك بتفريد القسم الثالث من القانون المذكور لهذه البنوك والتي تمت تسميتها بالبنوك التشاركية.

وقد حدد القانون 103.12 العمليات التي تمارسها البنوك التشاركية لتمويل المشاريع في الإجارة والمشاركة والمضاربة والسلم والاستصناع والمرابحة.

وتعد المرابحة من أهم المنتوجات التي تقدمها هذه المؤسسات من أجل تمويل شراء العقارات.

تعتبر المرابحة العملية التي بموجبها يقتني البنك بطلب من زبون عقارا في ملكية شخص أخر بهدف بيعه للزبون بثمن الشراء مضافا إليه هامش ربح لفائدة البنك متفق عليه مسبقا بين الطرفين ويتم أداءه من طرف الزبون دفعة واحدة أو  بعدة دفعات متفق عليها.

ومن الناحية العملية عمليا فإن عملية المرابحة تتم على مرحليتين:

المرحلة الأولى: اقتناء العقار من طرف المؤسسة البنكية

بعد اختيار الزبون العقار المراد تمويل اقتناءه من طرف المؤسسة البنكية، سواء كان هذا العقار مملوكا لشخص ذاتي أو  اعتباري، يقوم هذا الأخير بتقديم طلب للبنك مع المراجع العقارية للعقار المراد اقتناءه.

وتجدر الإشارة في هذا الصدد أن البنوك التشاركية لا تمول، في إطار عملية المرابحة العقارية، إلا العقارات المحفَّطة، أي تلك التي تتوفر على رسم عقاري خاص بها. كما أن العقار يجب أن يكون موجودا لذا تستثنى في هذا الإطار العقارات التي لا تزال في طور البناء.

والسبب في كون البنوك التشاركية لا تقبل تمويل العقارات غير المحفَّظة، هو كون البنوك تضمن المبلغ المتبقِّي عن طريق تقييد رهن رسمي بالرسم العقاري للعقار موضوع الصفقة، وهو ما لا يمكن تحقيقه عندما يكون العقار لا يتوفر على رسم عقاري خاص به.

بعد تقييم العقار من طرف المختصين التابعين للبنك وتقييم الوثائق المُدلى بها من طرف الزبون خاصة تلك المتعلقة بطبيعة عمله ودخله الشهري وذلك لضمان استيفاء الأقساط، وتقديم هامش الجدية للبنك أي مبلغ التسبيق الذي يؤديه الزبون للبنك والذي يخصم من ثمن البيع.

بعد ذلك يقوم البنك باقتناء العقار من البائع، وذلك بتوقيع عقد بيع لدى الموثق أو  العدل أو  المحامي الذي يتم اختياره لتلقي عقد الشراء من طرف البنك، ويدفع البنك ثمن الشراء وأتعاب العقد من تسجيل ورسوم المحافظة العقارية وأتعاب المهني المكلف بتلقي عقد البيع، وذلك لهذا الأخير وليس للبائع مباشرة وذلك لضمان انتقال ملكية العقار موضوع الصفقة إلى البنك.

وبعد توقيع عقد الشراء واستكمال الإجراءات القانونية والمتطلَّبة وتسليم شهادة عقارية تثبت انتقال ملكية العقار للبنك، آنذاك يتم الانتقال إلى المرحلة الثانية.

المرحلة الثانية: بيع العقار المُقتنى من طرف البنك لفائدة الزبون بالمرابحة

بعد إثبات انتقال ملكية العقار موضوع عملية المرابحة إلى البنك، يقوم هذا الأخير بتحرير عقد البيع بالمرابحة، والذي يتم في شكل عقد نموذجي تعتمده كل البنوك التشاركية بالمملكة، وهو النموذج الذي تمت تهيئته والمصادقة عليه من طرف لجنة المالية التشاركية بالمجلس العلمي الأعلى.

يتضمن العقد هوية الأطراف وتحديد العقار موضوع البيع بالمرابحة، وشروط البيع التي تتضمنها عادة عقود البيع العادية من أداء الضرائب والتحملات التي تثقل العقار كالضريبة الحضرية ورسوم الملكية المشتركة عندما يتعلق الأمر بشقة بالملكية المشتركة خاضعة للقانون رقم 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة كما تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 106.12.

كما يتضمن العقد ثمن البيع بالمرابحة والذي يُقسم إلى تكلفة الاقتناء من طرف البنك وهامش ربح لفائدته ومبلغ الاستحقاقات وتاريخ وطرق أدائها والتي تكون غالبا عن طريق اقتطاع من حساب الزبون الذي يفتح لدى البنك التشاركي.

كما يتم الاشارة إلى ضرورة إبرام عقد تأمين تكافلي من طرف الزبون في حالة الوفاة أو العجز، وعقد تأمين تكافلي على العقار موضوع المرابحة وذلك لدى مقاولة للتأمين التكافلي. 

كما يتضمن عقد البيع بالمرابحة الإشارة إلى المبلغ المتبقي من ثمن البيع والذي يتم ضمانه عن طريق تقييد رهن رسمي بالعقار المُقتنى ومطلب تقييد موجه للمحافظ العقاري المختص الذي يتواجد بدائرة نفوذه العقار موضوع الصفقة من أجل تقييد الرهن بالمرجع العقاري للعقار موضوع المرابحة.

بعد توقيع عقد المرابحة من طرف الزبون والبنك أمام المهني المكلف بتلقي العقد يقوم الزبون بأداء مصاريف وأتعاب العقد لفائدة هذا الأخير، والذي يقوم باستكمال الإجراءات القانونية من تسجيل العقد وتقييده بالسجلات العقارية وتسليم شهادة ملكية للزبون والبنك تثبت انتقال الملكية إلى الزبون وتقييد رهن رسمي بالعقار لفائدة البنك التشاركي لضمان المبلغ المتبقي من البيع بالمرابحة.

كما نلاحظ فإن المرابحة تتكون من عمليتين: اقتناء من طرف البنك وبيع بالمرابحة للزبون، وهو ما قد يثقل كاهل الراغبين في الاستفادة من الخدمات التمويلية التشاركية، لذا فقد قرَّر المشرِّع جعل العملية الثانية وهي البيع بالمرابحة تخضع لنظام تسجيل ثابت حيث يتم تسجيل عقد البيع بالمرابحة برسم ثابت قدره مائتي (200) درهم كما ينص على ذلك الفصل 133 من المدونة العامة للضرائب، كما أن تقييد عقد المرابحة بالسجلات العقارية يخضع بدوره لرسم ثابت قدره ألف (1000) درهم كما ينص على ذلك الباب الثاني – ياء من المرسوم رقم 2.16.375 الصادر في 18 يوليوز 2016 المتعلق بتحديد تعريفة وجيبات المحافظة العقارية كما تم تغييره .