تُعتبر الضريبة على الدخل عامة والضريبة على الأرباح العقارية من أبرز الضرائب التي يتضمنها النظام الضريبي المغربي، وتُفرض على المداخيل التي يتلقاها الأشخاص الذاتيون، والأشخاص المعنويون الذين لم يختارو الخضوع للضريبة على الشركات.

تُصنف المدونة العامة للضرائب خمسة أضناف للأرباح التي تُفرض عليها الضريبة على الدخل وهي:

•  الدخول المهنية؛
• الدخول الناتجة عن المستغلات الفلاحية؛
• الأجور و الدخول المعتبرة في حكمها؛
• الدخول على الأرباح العقارية؛
• الدخول و الأرباح الناتجة عن رؤوس الأموال المنقولة.

تنقسم الضريبة على الأرباح العقارية إلى صنفين: صنف أول يُفرض على بيع العقارات أو الحقوق العقارية، والصنف الثاني يُفرض على ايجار العقارات.

وفي هذا المقال سنتناول الضريبة على الأرباح العقارية من الصنف الأول أي عن بيع عقار أو الحقوق العقارية، على أن نخصص مقالات أخر للحديث عن الصنف الثاني المتعلق بإيجار العقارات.

اقرأ أيضا: رسوم التسجيل في القانون المغربي

وتنظم المدونة العامة للضرائب الضريبة على الأرباح العقارية في الفرع الرابع من القسم الثاني.

العمليات التي تفرض عليها الضريبة على الأرباح العقارية

تعتبر الأرباح العقارية التي تفرض عليها الضريبة على الأرباح التي يحققها الشخص الطبيعي او المعنوي (شركة، جمعية، تعاونية..) وذلك بمناسبة:

–  بيع عقارات واقعة بالمغرب أو تفويت حقوق عينية عقارية، أي عند بيع عقار بكامله أو بيه حصة مشاعة فيه؛

اقرأ أيضا: كيف تبيع عقارا بالمغرب؟

– نزع ملكية عقار من أجل المنفعة العامة؛

– المساهمة في شركة بعقارات أو حقوق عينية عقارية: أي عندما يقوم مساهم في شركة بالمساهمة بحصة عينية عبارة عن عقار أو جزء أو حق في عقار أو حق عيني عقاري، كأن يساهم شخص مثلا بقطعة أرضية في شركة غرضها الانعاش العقاري؛

 – عمليات التفويت بعوض لأسهم أو تقديم حصص مشاركة إسمية صادرة عن شركات ذات غرض عقاري المعتبرة ضريبيا شفافة؛

– عمليات التفويت بعوض أو المشاركة في شركات بأسهم أو حصص مشاركة في شركات يغلب عليها الطابع العقاري وغير المسعرة ببورصة القيم.

 وتجدر الإشارة إلى أن الشركات التي يغلب عليها الطابع العقاري هي كل شركة يتكون إجمالي أصولها الثابتة بنسبة 75 % على الأقل من قيمتها المحددة عند افتتاح السنة المحاسبية التي تمَّ خلالها التفويت المفروضة عليه الضريبة من عقارات أو سندات مشاركة صادرة عن الشركات ذات الغرض العقاري أو عن شركـات أخرى يغلب عليها الطابع العقاري، ولا تعتبر في ذلك العقارات المخصصة من لدن الشركة التي يغلب عليها الطابع العقاري لاستغلالها الصناعي أو التجاري أو الحرفي أو الفلاحي أو لمزاولة مهنة حرة أو لإسكان مستخدميها المأجورين.

– المعاوضة المعتبرة بيعا مزدوجا والمتعلقة بالعقارات أو الحقوق العينية العقارية أو الأسهم أو حصص المشاركة في الشركات؛

– قسمة العقارات المشاعة بمدرك (Soulte) وفي هذه الحالة لاتفرض الضريبة إلا على الربح المحصل عليه من التفويت الجزئي الناتج عنه المدرك المذكور؛

– التفويتات بغير عوض الواقعة على العقارات والحقوق العينية العقارية والأسهم أو الحصص المذكورة أعلاه.

الاستثناء من نطاق الضريبة على الأرباح العقارية

 تستثني المدونة العامة للضرائب بعض العمليات من نطاق الضريبة على الربح العقاري، وهذه العمليات هي:

– عنما يتم إلغاء عملية بيع للعمليات المذكورة أعلاه بمقتضى حكم قضائي نهائي غير قابل للطعن بالطرق العادية؛

– عندما يتم فسخ التفويت بالتراضي خلال أربع وعشرون ساعة من التفويت الأول؛

– استرجاع العقارات أو الحقوق العينية العقارية في بيع الثنيا داخل أجل لا يتجاوز ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ إبرام العقد، وبيع الثنيا vente à réméré  هو الذي يلتزم المشتري بمقتضاه، بعد تمام انعقاده، بأن يرجع المبيع للبائع في مقابل رد الثمن والمنظم قانونا بمقتضى الفصل 585 وما يليه من قانون الالتزامات والعقود.

الإعفاء من الضريبة على الأرباح العقارية

 بالرغم من كونها تدخل في نطاق تطبيق الضريبة على الأرباح العقارية، فإن بعض العمليات تُعفى بقوة القانون من نطاق هذه الضريبة وهي:

– تفويت عقار أو عقارات أو حق في عقار أو حقوق عينية بثمن لا يتجاوز مائة وأربعون ألف درهم (140.000,00 درهم) خلال نفس السنة، أي أنه عندما لا يتجاوز ثمن بيع عقار أو حصة في عقار مائة وأربعون مليون درهم (140.000,00 درهم) فإنه لا تؤدى الضريبة في هذه الحالة، شرط أن تكون عملية وحيدة في السنة، وعندما يتم التفويت بالمبلغ المذكور في نفس السنة عدة مرات فإن العملية الأولى هي الوحيدة المعفاة والعمليات اللاحقة تبقى خاضعة لضريبة الأرباح العقارية.

– عند تفويت العقار أو حصة منه الذي يستغله مالكه على وجه السكنى الرئيسية منذ مدة ست سنوات على الأقل من تاريخ التفويت أو أعضاء الشركات ذات الغر ض العقاري المعتبرة ضريبيا شفافة.

– في حالة تفويت عقار أو جزء من عقار تم اقتناؤه  في إطار عقد “إجارة منتهية بالتمليك” مخصص للسكن الرئيسي؛

 – كما تعفى عمليات تفويت عقار أو جزء من عقار يشغله مالكه على وجه سكنى رئيسية أو أعضاء الشركات ذات الغرض العقاري المعتبرة شفافة، قبل انصرام أجل ست سنوات السالف الذكر، وفق الشروط التالية:

• التزام البائع بإعادة استثمار ثمن التفويت في اقتناء عقار مخصص للسكنى الرئيسية داخل أجل لا يتعدى ستة أشهر من تاريخ تفويت العقار الأول المخصص للسكنى الرئيسية؛
• أن لا يتجاوز ثمن تفويت العقار أو جزء منه أربعة ملايين درهم (4.000.000,00درهم).

غير أن هذا الاعفاء لا يمكن الاستفادة منه إلا مرة واحدة، كما أن مبلغ الضريبة الذي من المفترض أن يؤديه المفوت برسم الضريبة على الربح العقاري يجب أن يحتفظ به لدى الموثق إلى غاية اقتناء عقار آخر يخصص لسكناه الرئيسية، أو أداء مبلغ الضريبة السالف الذكر لدى قابض إدارة الضرائب.

– كما يُعفى من الضريبة على الأرباح العقارية الربح المحصل عليه من تفويت حقوق مشاعة في عقارات فلاحية واقعة خارج الدوائر الحضرية فيما بين الشركاء في الإرث.

– كما يُعفى من الضريبة على الأرباح العقارية التفويتات بغير عوض أي الهبة أو الصدقة الواقعة على عقارات أو حقوق عقارية المنجزة بين الأصول والفروع أي الآباء والأبناء، وبين الأزواج والإخوة والأخوات أو بين الكافل والمكفول في إطار الكفالة المسندة لشخص بمقتضى القانون.

– كما تُعفى الممتلكات العائدة للجمعيات المعترف لها بصفة المنفعة العامة والمسجلة باسم أشخاص ذاتيين.

أساس فرض الضريبة على الأرباح العقارية

إن ضريبة الأرباح العقارية تطبق على الربح الذي يتم تحقيقه بمناسبة تفويت عقار أو حصة في عقار مشاع أو حق عيني، ويتم احستاب الربح المحقق عن طريق طرح مبلغ التملك ومصاريف التملك ومصاريف التفويت من ثمن التفويت كالتالي:

مبلغ التفويت هو ثمن البيع أو القيمة التقديرية المصرح أو المعترف بها من لدن الطرفين أو أحدهما في العقد أو القيمة المحددة من طرف مفتش الضرائب في حالة مراجعة  الثمن المصرح به في العقد طبقا لمسطرة التصحيح المخولة لمفتشي الإدارة الضريبية.

مصاريف التفويت هي مصاريف الإعلانات الإشهارية ومصاريف السمسرة ومصاريف تحرير العقود الملقاة عادة على كاهل المفوِّت، وكذا التعويضات عن الإفراغ شرط اثباتها بطريقة قانونية.

أما مصاريف التملك فهي مصاريف وتكاليف العقد الذي تملَّك به المفوت العقار، وهي  رسوم التسجيل ورسوم المحافظة على الأملاك العقارية وكذا مصاريف السمسر ة ومصاريف العقود المتعلقة بتملك العقار المفوت إن وُجدت.

تضاف الى مصاريف التملك نفقات الإشتثمار المنجزة وكذا الفوائد أو الربح المعلوم أو هامش الإيجار التي أداها المفوِّت إما مقابل قروض ممنوحة من لدن المؤسسات البنكية أو من لدن مؤسسات الأعمال االإجتماعية التابعة للقطاعين العمومي وشبه العمومي أو القطاع الخاص، وإما في إطار عقد المرابحة أو”إجارة منتهية بالتمليك” المبرم مع المؤسسات البنكية.

ونفقات الإستثمار هي نفقات تجهيز الأرض والبناء وإعادة البناء والتوسيع والتجديد والتحسين والمثبتة بصفة قانونية.

ويجب لعلى المفوِّت إثبات هذه المصاريف بصفة قانونية أي بوثائق يحررها المهنيون المختصون كالموثق الذي تلقى العقد الأول أو مصاريف القرض البنكي أو في حالة البناء اثبات النفقات من طرف مهندس معماري.

وفي حالة عدم اثباتها فإن المدونة العامة للضرائب قيَّمت هذه المصاريف جزافيا بنسبة 15% من ثمن التملك.

 يُعاد تقييم ثمن التملك المضاف إليه كما هو مبين أعلاه بضرب هذا الثمن في المعامل المطابق لسنة التملك والمحدد من لدن الإدارة.

ويحدد وزير المالية كل سنة هذا المعامل عن طريق مرسوم استنادا إلى الرقم الإستدلالي الوطني لتكلفة المعيشة.

في حالة تفويت عقارات وقع تملكها عن طريق الإرث، يتمثل ثمن التملك الواجب اعتباره في:

• إما القيمة التجارية للعقارات، يوم وفاة الهالك، المقيدة في الجرد الذي أنجزه الورثة؛
• و إما، إذا تعذر ذلك، القيمة التجارية للعقارات يوم وفاة الهالك كما صرح بها الخاضع  للضريبة.

في حالة التفويت بغير عوض، يمثل ثمن التفويت أو التملك الواجب اعتباره القيمة المصرح بها في العقد المثبت للتفويت.

وفي حالة تفويت عقار وقع تملُّكه عن طريق الهبة المعفاة من الضريبة  يمثل ثمن التملك الواجب اعتباره:

• إما ثمن التملك المتعلق بآخر تفويت بعوض، مضافة إليه مصاريف الإستثمار بما فيها المصاريف المتعلقة بالترميم والتجهيز؛
• وإما قيمة العقار التجارية عند آخر نقل للملكية عن طريق الإرث إذا وقع بعد آخر تفويت؛
• وإما ثمن تكلفة العقار إذا سلم الشخص العقار لنفسه.

حساب الضريبة على الأرباح العقارية

بعد تحديد الأساس المفروضة عليه الضريبة أي ثمن التفويت مطروحة منه ثمن التملك ومصاريف التملك ومصاريف التفويت كما أشرنا اليها أعلاه، نحصل على الربح الصافي الذي يتم ضربه في معامل التحيين الذي تحدده وزارة المالية كل سنة عن طريق مرسوم، بعد ذلك نحصل على تكلفة التملك التي يتم ضربها في 20%  وهي الضريبة التي يجب تأديتها في حالة عدم الاعفاء  أو  الاستثناء من نطاق تطبيق الضريبة على الأرباح العقارية.

وفي حالة عدم تحقيق أي ربح فإنه تطبق تعريفة 3 % عوض 20%.

الإقرار بالضريبة على الأرباح العقارية

حدَّد المشرع أجل وطريقة الإقرار بضريبة الأرباح العقارية وأفرد لها جزاءات مالية في حالة عدم القيام بها ضمن الشروط والآجال المحددة.

اقرأ أيضا: شراء عقار من طرف الأجانب بالمغرب

ومن أجل تفادي غرامات التأخير، يجب على البائع الخاضع للضريبة أن يسلم مقابل وصل في نفس الوقت، إن اقتضى الحال، مع دفع الضريبة، إقرارا إلى قابض إدارة الضرائب لموقع العقار الذي فوته خلال الثلاثين (30) يوما الموالية لتاريخ التفويت.

ويجب على الخاضع للضريبة إرفاق هذا الإقرار بصورة مطابقة لأصل العقد الذي تم بموجبه تفويت العقار وصورة للعقد الذي تملَّك بموجبه العقار وصورة لبطاقة تعريفه أو ما يقوم مقامها.

غير أنه ومنذ سنة 2018 فقد ألزم المشرع الخاضعين للضريبة على الدخل بما فيها الضريبة على الأرباح العقارية، باستثناء الدخول المهنية الإدلاء بالإقرار المذكور بطريقة الكترونية، وأدائها بنفس الطريقة والتي لها  نفس الآثار القانونية للأداءات العادية حسب المدونة العامة للضرائب.

ويتم وضع الإقرار المذكور بالبوابة الالكترونية للمديرية العامة للضرائب بعد التسجيل بالبوابة والحصول عن رقم التعريف الضريبي والقن السري من الإدارة الضريبية بعد وضع طلب في الأمر.

شاهد كيفية الانخراط بالبوابة الالكترونية للمدونة العامة للضرائب

شاهد أيضا كيفية وضع الاقرار عن ضريبة الأرباح العقارية في حالة بيع أرض فلاحية