يعتبر بيع العقار في القانون المغربي من المساطر التي خصها المشرع بقواعد قانونية خاصة وحدَّد لها مساطر محددة قصد حماية أطراف التعاقد، وذلك نظرا لأهمية محل التعاقد وهو العقار. ينص الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود على أن بيع العقارات يجب أن يتم كتابة في محرر ثابت التاريخ، ولا يكون له أثر في مواجهة الغير إلا إذا سُجل في الشكل المحدد بمقتضى القانون.

ونظرا لبساطة إجراءاتها، يلجأ معظم بائعي العقارات إلى العقود العرفية، وهي العقود التي يتم إبرامها بين الأطراف مباشرة والإشهاد على توقيعاتهم لدى السلطات المختصة. وقد طرحت هذه العقود مشاكل جمَّة أثرت سلبا على الأمن التعاقدي بالمملكة المغربية.

للحد من المشاكل التي تثيرها العقود العرفية، قرر المشرع المغربي سنة 2011 إلغاء إمكانية إبرام التصرفات المنصبة على العقارات سواء كانت محفظة أي خاضعة لنظام التحفيظ العقاري أو غير محفظة، وتمَّ بالتالي إقرار رسمية العقود المنصبة على التصرفات العقارية وذلك بمقتضى المادة 4  من القانون رقم 39-08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، الذي الغى إمكانية ابرام عقود البيع المتعلقة بالعقارات بالطريقة العرفية وذلك ابتداء من تاريخ دخوله حيز التنفيذ في  24 ماي 2012 أي بعد ستة أشهر من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية عدد 5998  في 24 نونبر 2011.

اقرأ أيضا: مسطرة تحفيظ عقار بالمغرب

وبمقتضى المادة المذكورة فإن بيع عقار في المغرب لا يتم إلا إذا تمَّ تلقيه من طرف المهنيين الذين حددتهم المادة المشار إليها وهم:

الموثقون: وهم موظفون عموميون يمارسون مهنة حرة لهم صلاحية إعطاء الصبغة الرسمية للعقود حيث يقومون بإثبات تاريخها وحفظ أصولها وتسليم نظائر ونسخ منها.

يخضع الموثقون للقانون رقم 32.09 المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق الصادر  بالجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ  24 نوفمبر2011 والذي نسخ الظهير الشريف الصادر في 10 شوال 1343 ‏(4 ماي 1925) المتعلق بتنظيم التوثيق باستثناء الفصل 39 فيما يتعلق منه بتنظيم صندوق التأمين للموثقين وتمويله.

العدول: وهو من مساعدي القضاء يقومون بتوثيق الحقوق والمعاملات، والحفاظ على أعراض الناس وأنسابهم، وتحضير وسائل الإثبات، التي تمكن القضاء من فض النزاعات والفصل في الخصومات، بالإضافة إلى المساهمة في التنمية العقارية والاقتصادية والاجتماعية، وتحصيل الموارد وضبط الواجبات المفروضة على المعاملات العقارية وغيرها.

يخضع العدول للقانون رقم 16.03 المتعلق بخطة العدالة الصادر بالجريدة الرسمية عدد 5400 في 2 مارس 2006.

المحامون المقبول للترافع أمام محكمة النقض: وهم من مساعدي القضاء، يمارسون مهنة حرة، ويخضعون للقانون رقم 28-08 المتعلق بتعديل القانون المنظم لمهنة المحاماة، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.08.101 المنشور بالجريدة الرسمية عدد 5680 في 6 نونبر 2008.

والمحامي لا يمكنه قبوله للترافع أمام محكمة النقض إلا بعد استكماله مدة 15 سنوات في ممارسة مهنة المحاماة استنادا للفصل 33 من القانون المذكور.

ونتطرق في المقال التالي للخطوات التي يتم بها بيع عقار وفقا للتشريع المغربي والواقع العملي.

أولا: إبرام عقد البيع

يقوم البائع والمشتري بعد اتفاقهما على ثمن البيع باختيار أحد المهنيين المقبولين قانونا لتلقي عقود البيع العقارية، وهو إما الموثق أو العدل أو المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض كما أشرنا إلى ذلك سابقا.

يتأكد المهني من الوثائق الثبوتية لطرفي عقد البيع بعد إدلائهم  ببطائق تعريفهم الوطنية أو ما يقوم مقامها وكذا نسخ من عقود زواجهم، يتأكد كذلك من وضعية العقار  موضوع البيع وذلك بطلب شهادة ملكية له في حالة كونه محفَّظا، وذلك من مصلحة المحافظة على الأملاك العقارية، وذلك للتأكد من أن العقار ليس موضوع حجز أو رهن أو أي تحمّل أخر يمنع تفويته.

بالنسبة للموثقين فإن العقود لا يمكن أن تحرر إلا باللغة العربية إلا إذا اتفق الطرفان على تحرير العقد بلغة أخرى. ويتم أداء ثمن البيع إما مباشرة للبائع، حيث يقوم الموثق بتدوين ذلك في العقد البيع، أو يتم أداءه للموثق للإحتفاظ به وأداءه للبائع بعد استكمال الإجراءات القانونية.

يمكن أداء ثمن البيع للموثق بواسطة شيك باسمه، أوإيداعه نقدا بحسابه المفتوح لدى صندوق الإيداع والتدبير Caisse de Dépôt et Gestion – CDG وذلك بعد منحه ترخيصا في الأمر للمودع.

ويمكن تمويل ثمن البيع بواسطة المال الخاص للمشتري أو الحصول على قرض من طرف المؤسسات البنكية.

اقرأ أيضا: شراء عقار عن طريق البنوك التشاركية بالمغرب

ثانيا: تسجيل العقد وإيداعه بسجلات المحافظة العقارية

بعد توقيع العقد أمام المهني المختار من قبل الأطراف، يوقع هذا الأخير العقد، ويقوم بتسجيله لدى إدارة الضرائب وذلك بأداء رسوم التسجيل، وهي تختلف حسب نوع العقار موضوع الصفقة، حيث يتم أداء تعريفة 4% من ثمن البيع المصرح به في العقد إذا كان الأمر يتعلق بعقار مبني: شقة أو فيلا أو بناية، و5% عندما يتعلق الأمر بقطعة أرضية غير مبنية أو أرض فلاحية.

اقرأ أيضا: رسوم التسجيل في القانون المغربي

بالنسبة للموثقين، يقوم الموثق بتسليم نسخ مطابقة لأصل العقد لطرفي التعاقد بعد تسجيله، ويقوم بإيداع نسخة أخرى لدى المحافظة العقارية التي يتواجد العقار بدائرة نفوذها العقار وذلك لتقييد العقد بالرسم العقار المتعلق بالعقار موضوع البيع.

ثالثا: الحصول على الإبراء الضريبي للعقار Quitus Fiscal

الإبراء الضريبي هو وثيقة يتم منحها من طرف إدارة الضرائب تشهد فيها أن العقار موضوع البيع قد تم أداء جميع الضرائب التي يخضع لها.

يتم طلب الحصول على الإبراء الضريبي من طرف الموثق الذي تلقى عقد البيع، وذلك بإيداعه طلبا مرفوقا بنسخة رسمية لعقد البيع لدى القباضة التي يقع بدائرة نفوذها العقار موضوع البيع، وبعد تأكد المصالح المختصة من أن العقار قد تمت تأدية جميع الضرائب التي يخضع لها، يتم تسليم الإبراء الضريبي للموثق. وفي حالة وجود ضرائب لم يتم تأديتها بعد فإن المصالح المختصة تدعو الموثق لأداءها قبل تسليمه الوثيقة المذكورة.

بعد الحصول على الإبراء الضريبي، فإن الموثق في حالة كون العقار خاضعا لنظام التحفيظ العقاري، يسلم البائع ثمن البيع المودع بصندوقه وذلك بعد اقتطاع المبالغ التي تمت تأديتها لإدارة الضرائب من أجل الحصول على الإبراء الضريبي.

وإذا كان العقار الذي تم بيعه خاضعا لنظام الملكية المشتركة فإن الموثق، وقبل تسليمه ثمن البيع للبائع يطلب منه تسليمه إبراءا من السنديك يشهد فيها الأخير أن البائع قام بأداء تكاليف الملكية المشتركة.

رابعا: التصريح بضريبة الأرباح العقارية

التصريح بضريبة الأرباح العقارية يتم بإعلام إدارة الضرائب بأنه تم تفويت العقار، وحتى على اعتبار استفادة المفوت من الإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية فإنه يجب عليه أن يودع التصريح لدى إدارة الضرائب.

لمعرفة طرق الإستفادة من الإعفاء على ضريبة الأرباح العقارية، وكيفية أداءها تابع مقالنا حول هذا الموضوع.

اقرأ أيضا: ضريبة الأرباح العقارية

والتصريح يتم بالطريقة الالكترونية عبر البوابة الالكترونية للمديرية العامة للضرائب بعد حصول المعين بالأمر على الرمز والقن السري بعد إيداعه طلبا في الأمر.

للإطلاع على كيفية التصريح بضريبة الأرباح العقارية، تابع الفيديو التالي:

تلكم هي الخطوات التي يجب اتباعها لبيع عقار وفقا للتشريع المغربي.