إن مسطرة التحفيظ هي مجموعة من الإجراءات الإدارية والقانونية التي يكون الهدف منها هو إخضاع عقار غير محفَّظ لنظام التحفيظ العقَّاري الذي أحدثه المُشرع بموجب ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه.

ويلعب التحفيظ العقاري دورا مهما في إعطاء الملكية العقارية الاستقرار القانوني والثقة في التعامل خاصة المؤسسات البنكية التي لا تقبل تأمين القروض العقارية للخواص إلا إذا كان العقار محفَّظا.

ومسطرة التحفيظ هي مسطرة إدارية أي أنها تتم أمام إدارة المحافظة العقارية، غير أنه استثناءً يمكن أن تتخلَّلها مرحلة قضائية وذلك إذا وُجدت حالة تعرُّض أو تعرُّضات على مطلب التحفيظ.

قبل الخوض في مسطرة التحفيظ العقاري، لابد من الإشارة إلى أن تحفيظ عقار بالنسبة للخواص هي مسألة اختيارية، غير أنه بعد تقديم مطلب التحفيظ فإنه لا يمكنه سحبه لأي سبب كان.

ونتعرَّف فيما يلي على مراحل تحفيظ عقار وفقا للتشريع المغربي.

أولا: ايداع مطلب التحفيظ

يُقدم مطلب التحفيظ من طرف كل شخص ذاتي أو معنوي (شركة أو جمعية أو تعاونية…) بصفته المالك، أو الشريك في المِلك، أو المتمتع بأحد الحقوق العينية التالية: حق الإنتفاع، حق السطحية، الكراء الطويل الأمد، الزينة، الهواء والتعلية، والحبس؛ أو المتمتع بارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب المِلك، الدائن الذي لم يقبض دينه عند حلول أجله بناء على قرار قضائي صادر لفائدته بالحجز العقاري ضد مدينه. كما يحق أيضا للنائب الشرعي عن المحجور أو القاصر تقديم مطلب تحفيظ باسمه.

يمكن لكل هؤلاء توكيل شخص أخر لتقديم المطلب وذلك بوكالة خاصة يمكن أن تكون رسمية أي أن يتلقاها موثق أو عدل، أو عرفية أي يتم صياغتها من طرف كاتب عمومي أو من المعني بالأمر نفسه والإشهاد على توقيعه لدى السلطات المختصة.

ويقدم مطلب التحفيظ على شكل طلب كتابي يجب أن يتضمن:

بيانات تتعلق بطالب التحفيظ: اسمه الكامل، ووثيقة تعريفه، وصفته عند كونه وكيلا عن شخص أخر أو نائبا شرعيا لقاصر مع الإدلاء بما يفيد ذلك، وحالته المدنية وجنسيته واسم زوجه والنظام المالي للزواج، وتعيين عنوان مختار في دائرة نفوذ المحافظة العقارية الموجود بها المِلك.

بيانات تتعلق بالعقار موضوع التحفيظ: التي ينبغي أن تكون دقيقة قدر الإمكان وهي: وصف العقار ببيان البنايات والأغراس إن وُجدت وموقعه ومساحته وحدوده والأملاك المجاورة له وأصحابها والإسم الذي يُعرف به العقار، وذكر مختلف الحقوق العينية المترتبة على الملك وذكر أصحابها، وبيان أصل تملُّك العقار.

وبعد دراسة الطلب والإطلاع على الوثائق المرفقة به، والتأكد من كفايتها يتم قبول إدراج مطلب التحفيظ.

يُمنح مطبوع لطالب التحفيظ يملأ رفقته بالبيانات التي أوردها قصد التعريف بموقع عقاره لدى مصلحة المسح العقاري التابعة للمحافظة العقارية.

بعد التوصل بالمطبوع يوافق المحافظ العقاري على استخلاص وجيبات المحافظة العقارية.

ثانيا: نشر إعلان عملية التحفيظ

بعد ذلك يقوم المحافظ العقاري داخل أجل عشرة أيام من تاريخ إيداع المطلب بتحرير ملخص له يتم نشره  بالجريدة الرسمية.

بعد نشر الإعلان أعلاه، يقوم المحافظ العقاري بنشر إعلان يتم فيه تحديد تاريخ ووقت إجراء عملية التحديد وذلك داخل أجل شهرين من تاريخ هذا النشر وذلك بتنسيق مع مصلحة المسح الطبوغرافي ويتم تعليقه بمقرات المحكمة الابتدائية والسلطة المحلية والمجلس الجماعي الذين يقع العقار موضوع مطلب التحفيظ في دائرة نفوذهم.

وبالموازة مع ذلك يتم استدعاء طالب التحفيظ والملاك المجاورن للعقار موضوع التحفيظ وأصحاب الحقوق العينية المصرح بهم وذلك قصد حضور عملية التحديد.

ثالثا: عمليات التحديد

إن الهدف من عملية التحديد هو إقامة تحديد هندسي للعقار المراد تحفيظه، وبعد ذلك إشهار محضر هذا التحديد بالجريدة الرسمية لتمكين العموم من الإطلاع عليه، ويتم أثناء عملية التحديد تحديد صاحب حيازة العقار ووضع تصميم هندسي له.

يقوم بإنجاز عملية التحديد مهندس مساح طبوغرافي مقيد بجدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين، أو تقني طبوغرافي محلف تابع لمصلحة المسح العقاري. يقوم هذا الأخير بمعاينة واقع الحيازة ويعيِّن حال العقار ومشتملاته ويضع الأنصاب ويتبثها، ويقم بوضع تصميم يسمى بالتصميم المؤقت للتحديد الذي يُرفق بمحضر التحديد ويتم توقعيه من طرف المهندس وطالب التحفيظ و كل الأطراف التي حضرت عملية التحديد. بعد ذلك، تُوجه هذه الوثائق إلى مصلحة المحافظة العقارية.

رابعا: نشر إعلان التحديد

يقوم المحافظ على الأملاك العقارية خلال الأربعة أشهر الموالية لتاريخ عملية التحديد بنشر إعلان بتضمن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية، ويوجهه من أجل التعليق إلى رئيس المحكمة الابتدائية، والسلطة المحلية، ورئيس المجلس الجماعي الذين يقع العقار المراد تحفيظه في دائرة نفوذهم.

وينتهي أجل التعرضات بمرور شهرين بعد نشر هذا الإعلان بالجريدة الرسمية.

خامسا: قرار المحافظ العقاري

إن قرارات المحافظ العقاري بشأن مطلب تحفيظ عقار قُدم إليه لا يخرج عما يلي:

1- تحفيظ العقار:

يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بتحفيظ العقار وتأسيس الرسم العقاري الخاص به، وذلك بعد تأكده من إنجاز جميع الإجراءات، ومن شرعية الطلب الذي قُدم إليه، وكفاية الحجج والوثائق المُدلى بها، وكذا عدم وجود أي تعرض من طرف الغير ضد طالب التحفيظ وعدم المطالبة بأي حق في العقار المراد تحفيظه، وبذلك يصير العقار خاضعا لنظام التحفيظ العقاري ولا يمكن إخراجه من بعد ذلك مطلقا.

2- إلغاء مطلب التحفيظ:

يتخذ المحافظ على الأملاك العقارية قرار بإلغاء مطلب تحفيظ قُدم إليه وذلك  في الحالات التالية:

إذا تغيب طالب التحفيظ أو من ينوب عنه يوم إنجاز عملية التحديد: حيث تتم الإشارة إلى ذلك في محضر التحديد، ولا يحق لطالب التحفيظ بعد ذلك المطالبة بمواصلة إجراءات التحفيظ ولا يحق له طلب استرداد الرسوم التي دفعها لفائدة المحافظة العقارية. وقبل اتخاذ قرار الإلغاء يقوم  المحافظ العقاري بإنذار المعني بالأمر.

إذا لم يقم طالب التحفيظ أو نائبه بما يلزم لإجراء عملية التحديد: كما هو الشأن عند حضور نائب طالب التحفيظ دون وكالة مكتوبة من طرفه، أو عندما لا يقوم بإحضار الوسائل اللازمة لبناء الأنصاب المحددة للمِلك كالأحجار والصباغة.. حيث يتم إنذار المعني بالأمر من طرف المحافظ العقاري قبل اتخاذ هذا الإلغاء.

إذا تعذر إنجاز عملية التحديد لمرتين متتاليتين بسبب نزاع حول المِلك: أي عند وجود نزاع حول العقار المُراد تحفيظه حَال دون إنجاز عملية التحديد لمرتين متتاليتين.

إذا لم يتم القيام بأي إجراء لمتابعة مسطرة التحفيظ من طرف طالب التحفيظ داخل أجل ثلاثة أشهر من يوم توصله بإنذار من المحافظ على الأملاك العقارية، مثل عدم قيامه بتبرير الزيادة في المساحة التي صرَّح في البداية والمساحة التي تم التوصُّل بها من طرف تصميم المهندس الذي قام بعملية التحديد، ولا يقوم المحافظ باتخاذ قرار الإلغاء إلا بعد إنذار المعني بالأمر كتابة.

3-  رفض مطلب التحفيظ:

يتخذ المحافظ على الأملاك العقارية قرار رفض مطلب التحفيظ في الحالات التالية :

• في الحالة التي يَعتبر فيها المحافظ أن طلب التحفيظ المقدَّم إليه غير شرعي؛
• في الحالة التي يتبين له فيها أن الوثائق المُدلى بها من طرف طالب التحفيظ غير كافية لتحفيظ العقار باسمه.

ويبقى لطالب التحفيظ في هذه الحالة استكمال ملفه لدى المحافظة العقارية أو الطعن ضد قرار الرفض لدى المحكمة المختصة.

4-  إحالة ملف مطلب التحفيظ التحفيظ على المحكمة :

في حالة وجود تعرض، يوجه المحافظ على الأملاك العقارية ملف مطلب التحفيظ والوثائق المتعلقة به إلى المحكمة الابتدائية التي يقع العقار بدائرة نفوذها من أجل البث في التعرضات.

تدخل الغير في مسطرة التحفيظ :

يحق للغير الذي يدَّعي حقاً في عقار قُدم بشأنه مطلب تحفيظ لدى المحافظة العقارية أن يقوم بحفظ حقه وذلك بطريقتين، تتمثل الأولى في التعرض والثانية في الإيدع طبقا للفصل 83 و 84 من ظهير التحفيظ العقاري.

التعرض على مطلب التحفيظ:

هو الحق المُعطى لكل شخص يدَّعي حقاً عينياً قابلا للتقييد بالرسم العقاري قصد المطالبة بتقييده.

ويمكن للمتعرض أن يتدخل في مسطرة التحفيظ، عند المنازعة في حق ملكية العقار موضوع مطلب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو بشأن حدود العقار أو الإدعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه.

يتم تقديم التعرض إما أمام المحافظ على الأملاك العقارية منذ تقديم مطلب التحفيظ إلى غاية انصرام أجل شهرين من تاريخ نشر إعلان انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية، أو أمام المهندس المساح الطبوغرافي أثناء إجراء عملية التحديد.

يمكن أن يُقبل التعرض استثناءً بعد انصرام أجل الشهرين وذلك أمام المحافظ على الأملاك العقارية، بعد تقديم المتعرض الأسباب التي حالت دون تقديمه للتعرض داخل الأجل القانوني.

بعد ذلك يقوم المحافظ العقاري بإحالة الملف على المحكمة الإبتدائية الواقع العقار بدائرة نفوذها، للبث في التعرضات الواردة على مطلب التحفيظ وذلك داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ انتهاء أجل التعرضات.

 الإيداع طبقا لمقتضيات الفصلين 83 و84 من ظهير التحفيظ العقاري:

تسمح المسطرة الواردة في الفصلين  83 و 84 من ظهير التحفيظ العقاري كما تم تغييره وتتميمه لكل صاحب حق قابل للتقييد بالرسم العقاري، نشأ على عقار في طور التحفيظ، بإيداع الوثائق المتعلقة بهذا الحق لدى المحافظ على الأملاك العقارية، كعقد البيع مثلا الذي أكسبه هذا الحق أو أي سند أخر، وبذلك يتم حفظ الرتبة في التقييد لحظة تأسيس الرسم العقاري والتمسك بهذا التقييد في مواجهة الغير.

كما يمكن لكل من نشأ له حق عن عقار في طور التحفيظ، أن يقوم بنشر خلاصة اصلاحية في الجريدة الرسمية طبقا لمقتضيات الفصل 83، مع توجيه إعلان بشأنها من أجل التعليق إلى رئيس المحكمة الابتدائية، والسلطة المحلية، ورئيس المجلس الجماعي الذين يقع العقار المعني في دائرة نفوذهم.