هذه هي مصاريف التحفيظ والتسجيل والموثق عند شراء عقار
إن شراء عقار من الأمور المهمة في حياة الفرد، لذا فإنه قبل خوض هذه التجربة يجب الإلمام بكافة جوانبها، خاصة ما يتعلق بالجانب المالي للعملية ولاسيما المصاريف الناتجة عن عملية الشراء وهي مصاريف التسجيل والتحفيظ وأتعاب المهني الذي تلقى عقد الشراء. سنتعرف في هذا المقال على المصاريف التي يجب أداؤها من طرف مقتني العقار وفقا للواقع العملي بالمملكة المغربية والنصوص القانونية النافذة بتراب المملكة.
اقرأ أيضا: كيف تشتري عقارا بالمغرب؟
في البداية لابد من التأكيد على أن شراء عقار بالمملكة المغربية لا يمكن أن يتم إلا عن طريق العقود الرسمية، أي عن طريق العقد الذي يتلقاه الموثقون أو العدول أو المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض تطبيقا للمادة الرابعة من القانون رقم 38.09 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، وتبعا لذلك فإن مصاريف شراء العقار تنقسم إلى شق ضريبي يتم استخلاصه لفائدة الدولة وهي رسوم التسجيل وواجيبات المحافظة العقارية، وشق أخر متعلق بمصاريف تحرير عقد الشراء وهو أتعاب الموثق أو العدل أو المحامي المقبول لدى محكمة النقض الذي حرر عقد الاقتناء.
فيما يلي سنتعرف على مصاريف شراء العقار والمحددة كما أسلفنا في مصاريف التسجيل والتحفيظ وأتعاب كاتب العقد.
مصاريف التسجيل
مصاريف التسجيل أو رسوم التسجيل أو واجبات التسجيل هي كلها مصطلحات للتعبير عن المبلغ الذي يتم أداؤه بمناسبة إيداع عقد اقتناء عقار لدى إدارة الضرائب.
إن السند القانون لإجراء التسجيل هو الفصل 126 من المدونة العامة للضرائب الذي يلزم تسجيل جميع العقود الناقلة لملكية العقارات بمختلف أنواعها وذلك بصفة إجبارية، بغية اكتساب هذه العقود لتاريخ ثابت ولإثبات وجود العقد تجاه مختلف إدارات الدولة.
حددت المدونة العامة للضرائب أجل 30 يوم من تاريخ التوقيع على العقد من أجل القيام بتسجيل العقود الناقلة للملكية وأداء رسم التسجيل وذلك تحت طائلة أداء غرامات وذعائر عن التأخير في التسجيل والأداء.
يتم احتساب مبلغ التسجيل بضرب مبلغ الشراء المصرح به في العقد في النسب المئوية المحددة لكل عقار والواردة بالمدونة العامة للضرائب. وقد تم التخفيض من رسوم التسجيل خلال فترة انتشار جائحة كورونا من أجل تشجيع المواطنين على اقتناء العقارات والدفع بسوق العقار بالمملكة، وذلك بمقتضى قانون المالية لسنة 2021.
اقرأ أيضا: تدابير قانون مالية 2021 للتخفيف من تداعيات كورونا
فيما يلي النسب المحددة لتسجيل العقود الناقلة لملكية العقارات.
| طبيعة العقد | نسبة التسجيل قبل التخفيض | نسبة التسجيل بعد التخفيض |
| عقد شراء شقة | 4% | 2% |
| عقد شراء فيلا | 4% | 2% |
| عقد شراء منزل | 4% | 2% |
| عقد شراء بقعة أرضية غير فلاحية | 5% | 2,5% |
| عقد شراء أرض فلاحية | 5% | 2,5% |
| عقد شراء السكن الاقتصادي – السكن الإجتماعي | 3% | 0% |
يُضاف إلى نسبة التسجيل المبينة أعلاه، مبلغ التنبر المحددة في 20 درهما لكل صفحة في عقد الشراء.
للتوسع أكثر في رسوم التسجيل، تابع مقالنا حول رسوم التسجيل في القانون المغربي
مصاريف التحفيظ
يُقصد بمصاريف التحفيظ الواجبات التي يجب تأديتها لإيداع عقد الشراء بالمحافظة العقارية من أجل تقييده بالسجلات العقارية، وتختلف عن مصاريف التحفيظ العقاري التي تؤدى بمناسبة تحفيظ عقار أي تأسيس رسم عقاري له بتقييده بسجلات المحافظة العقارية.
اقرأ أيضا: مسطرة تحفيظ عقار بالمغرب
تجد مصاريف المحافظة العقارية سندها القانوني بمقتضى المرسوم رقم 2.16.375 المؤرخ في 18 يوليوز 2016 المعدل والمتمم بالمرسوم رقم 2.16645 المؤرخ في 29 يوليوز 2016، والذي نسخ وعوض المرسوم رقم 2.97.358 الصادر في 30 يونيو 1997.
قبل سنة 2016، حُددت واجيبات تقييد عقود نقل ملكية العقارات بالسجلات العقارية في نسبة 1% من الثمن المصرح به في عقد البيع، يضاف إليها مبلغ ثابت محدد في 75 درهما. بصدور المرسوم رقم 2.16.375 المشار إليه أعلاه سنة 2016 تم الرفع من وجيبات المحافظة العقارية إلى 1,5% والواجب الثابت إلى 100 درهم.
أما أدنى ما يُستخلص برسم وجيبات المحافظة العقارية فحُدد في 500 درهم بعدما كان محددا في 450 درهم، فمثلا عند شراء حق مشاع في أرض فلاحية بمبلغ 29.000,00 درهم فإن المبلغ الذي سيتم استخلاصه هو 500 درهم بدل 435 التي تساوي 1,5% من ثمن الشراء.
أما إذا تم اقتناء عقار عن طريق الشراء بالمرابحة، فإن العقد الثاني الناقل للملكية إلى العميل أي عقد البيع بالمرابحة يتم تقييده بالرسم العقاري بأداء واجب ثابت محدد في 1000 درهم مهما كان ثمن الشراء، ويضاف إليه المبلغ الثابت المحدد في 100 درهم.
اقرأ أيضا: شراء عقار عن طريق البنوك التشاركية
مصاريف تحرير عقد الشراء
كما اشرنا إلى ذلك أعلاه، فإنه وبدخول القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية حيز التنفيذ في 25 ماي 2012 أي بعد ستة أشهر من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية، فإن جميع العقود المتعلقة بنقل ملكية العقارات يجب أن يتلقاها مهنيو العقود وهم الموثقون والعدول والمحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض. وسنتطرق لهؤلاء المهنيين الثلاثة.
أتعاب الموثق
إن السند القانوني لأتعاب الموثق هو المادة 15 من القانون رقم 32.09 المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق والتي تنص على أنه ”للموثق الحق في أتعاب يحدد مبلغها وطريقة استيفائها بنص تنظيمي.” غير أنه وبعد أكثر من تسع سنوات على نشر هذا القانون بالجريدة الرسمية لم يتم بعد إصدار المرسوم المتعلق بتحديد أتعاب الموثقين.
أعد مشروع مرسوم من طرف الحكومة يتعلق بتحديد أتعاب الموثقين، حدد مشروع المرسوم هذا أتعاب الموثقين بالنسبة لاقتناء عقار في نسب مئوية تبعا لثمن الشراء المصرح به في عقد البيع كما يلي:
| ثمن الشراء | النسبة |
| من 1 إلى 300.000,00درهم | 4.000,00درهم (أتعاب ثابتة) |
| من 300.001,00 إلى 1.000.000,00درهم | 1,50% |
| من 1.000.001 إلى 5.000.000,00درهم | 1,25% |
| من 5.000.001,00 إلى 10.000.000,00درهم | 0,75% |
| أكثر من 10.000.000,00درهم | 0,50 |
غير أن مشروع المرسوم هذا لم يرى النور بعد ولم تتم الموافقة عليه ولم يتم نشره بالجريدة الرسمية ليدخل حيز التطبيق.
أتعاب العدول
تجد أتعاب العدول سندها القانوني في المادة 12 من القانون رقم 16.03 المتعلق بخطة العدالة الصادر سنة 2006 والذي ينص على أنه: ”يتقاضى العدل مباشرة من طالبي الشهادات الأجور المحددة حسب نوعيتها بمجرد تلقيها وتوقيع الأطراف على ملخصها بمذكرة الحفظ. تحدد تعريفة أجور العدول وكيفية استخلاصها بنص تنظيمي.”
وقد صدر هذا المرسوم المتعلق بتطبيق هذه المادة وهو المرسوم رقم 2.08.378 الصادر بالجريدة الرسمية عدد 5687 في فاتح دجنبر 2008 والذي حدد تعريفة أجور العدول بمناسبة تلقي عقد بيع العقار على أساس نسبة مئوية من ثمن البيع المصرح به في عقد البيع كما يلي:
| المبلغ | النسبة | أقل ما يقبض |
| من 1 إلى 25.000,00 درهم | 3% | 300,00 درهم |
| من 25.000,00 إلى 50.000,00 درهم | 1,5% | 400,00 درهم |
| فوق 50.000,00 درهم | 0,50% | 500,00 درهم |
أتعاب المحامي المقبول لدى محكمة النقض
إن المهمة الأساسية للمحامين هي الترافع عن الأطراف ومؤازرتهم أمام المحاكم، غير أن القانون رقم 28.08 المتعلق بتعديل القانون المنظم لمهنة المحاماة الصادر سنة 2008 قد أسند للمحامين مهمة تحرير العقود بمقتضى المادة 30 منه، والتي لم تحدد طبيعة هذه العقود أهي العقود المنصبة على العقارات أم العقود الأخرى.
كما أن بعض القوانين المتعلقة بالعقار قد أسندت إلى المحامين المقبولين للترافع أمام محكمة النقض مهمة تحرير العقود المتعلقة بالعقارات، ومنها القانون رقم 39.08 المتعلقة بمدونة الحقوق العينية بمقتضى المادة الرابعة منه، والقانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة وذلك بمقتضى المادة 12 منه التي حددت المهنيين الذين يحق لهم تلقي العقود المتعلقة بنقل ملكية الشقق المتواجدة بالملكية المشتركة ومن بينهم المحامون المقبولون للترافع امام محكمة النقض.
إن المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض وهي أعلى هيئة قضائية بالمغرب هو المحامي الممارس لمهنة المحاماة بطريقة قانونية لمدة 15 سنة كاملة على الأقل أو المحامي الذي كان مستشارا أو محاميا عاما لدى محكمة النقض وكذا قدماء القضاة وقدماء أساتذة التعليم العالي بعد خمس سنوات من ممارسة مهنة المحاماة.
إن أتعاب المحاماة طبقا للمادة 44 من القانون المذكور قبله تنص على أن أتعاب المحامي تُحدد باتفاق بين المحامي وموكله، طبقا لذلك فإن أتعاب عقد شراء عقار تلقاه محام لم يتم تحديدها بمقتضى نص تنظيمي كما هو الشأن بالنسبة للعدول والموثقين وبالتالي فإن أتعاب عقد شراء عقار عن طريق محامي مقبول لدى محكمة النقض تحدد باتفاق مباشر بين المحامي ومقتني العقار.
لتحميل المقال أو قرائته كاملا على أمازون كيندل اضغط هنا.
